Qué ocurre si no pagas el arriendo a tiempo en Colombia
El pago del arriendo es una de las obligaciones más importantes que enfrentan los colombianos que viven en alquiler, una situación en la que se encuentra un 44% de la población, según datos del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). Esta cifra resalta la importancia de comprender las implicaciones legales de no cumplir con esta obligación en Colombia.
¿Qué dice la ley?
La Ley 820 de 2003, que regula los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos en Colombia, es clara al respecto. Según esta ley, el arrendatario tiene la obligación de pagar el precio del arriendo dentro del plazo estipulado en el contrato. Este pago debe realizarse en el inmueble arrendado o en el lugar convenido entre las partes. Incumplir con este deber puede tener serias consecuencias legales para el inquilino.
Medidas que puede tomar el arrendador
En caso de que el arrendatario no pague el arriendo en el tiempo acordado, el arrendador tiene varias opciones según la gravedad del incumplimiento:
- Incumplimiento menor: Este se presenta cuando el inquilino se retrasa en el pago por primera vez. En tales casos, lo más recomendable es que el arrendador dialogue con el inquilino, emitiendo una advertencia o requerimiento escrito sobre la importancia de cumplir con las fechas establecidas.
- Incumplimiento moderado: Se da cuando el inquilino tiene retrasos recurrentes en sus pagos. Aquí, el arrendador puede considerar la aplicación de intereses por día de retraso, los cuales deben estar previamente estipulados en el contrato, o bien, comenzar a evaluar la posibilidad de terminar el contrato de arrendamiento.
- Incumplimiento grave: Este ocurre cuando el inquilino no paga durante dos o más meses consecutivos. En tales circunstancias, el arrendador puede proceder directamente a la terminación del contrato de arrendamiento, iniciando un proceso de conciliación para poner fin al mismo.
Consecuencias de negarse a pagar el arriendo
Si el arrendatario se retrasa más de cinco días en el pago del arriendo, como lo establece la Ley 820 de 2003, y se niega a cumplir con su obligación, el arrendador tiene el derecho de tomar acciones legales. Para iniciar este proceso, el propietario debe reunir todas las pruebas que demuestren el incumplimiento del contrato. Estas pruebas pueden incluir recibos no pagados, comunicaciones previas entre las partes y el contrato de arrendamiento mismo.
Una vez que el propietario tiene toda la documentación en orden, puede presentar una solicitud ante un juez civil. El juez evaluará las pruebas presentadas y tomará una decisión que puede ir desde ordenar el pago inmediato hasta la terminación del contrato y el desalojo del inquilino, según lo establecido en el Código Civil colombiano.
Protección legal para los inquilinos
La misma Ley 820 de 2003 no solo establece las obligaciones de los inquilinos, sino también sus derechos. Entre estos derechos se encuentran la protección contra el desalojo arbitrario y la regulación de aumentos en el precio del arriendo, los cuales no pueden superar un porcentaje específico anual basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Este marco legal busca equilibrar las relaciones entre arrendadores e inquilinos, proporcionando un mecanismo para resolver conflictos de manera justa y equitativa.
Además, la ley prohíbe el desalojo forzoso sin una orden judicial. Si el arrendador intenta desalojar al inquilino sin seguir el proceso legal adecuado, este último puede denunciar el hecho ante las autoridades competentes.
El contexto económico del arriendo en Colombia
En Colombia, vivir en arriendo es una realidad para una gran parte de la población. Según el DANE, más de 10 millones de colombianos viven bajo esta modalidad. Esta cifra es significativa, especialmente cuando se considera que solo un 37% de los colombianos logran comprar una vivienda nueva, mientras que el resto depende de alquileres, especialmente en las zonas urbanas.
El valor del arriendo también varía considerablemente dependiendo del estrato socioeconómico. En los estratos 1 y 2, los arriendos suelen ser más bajos, pero la capacidad de pago también es limitada. Por otro lado, en los estratos más altos, aunque los valores son mayores, los inquilinos generalmente tienen más estabilidad económica, lo que reduce los riesgos de incumplimiento.
¿Qué hacer si no puedes pagar el arriendo?
Si te encuentras en una situación en la que no puedes pagar el arriendo, es fundamental que hables con tu arrendador lo antes posible. Es posible que puedan llegar a un acuerdo temporal, como el aplazamiento del pago o un plan de pago diferido. Sin embargo, si la situación persiste y no hay posibilidad de cumplir con el pago, es preferible buscar una salida negociada que termine el contrato sin conflictos mayores.
La Ley 820 de 2003 también permite la figura de la conciliación, un proceso en el que ambas partes pueden llegar a un acuerdo que les evite entrar en un proceso judicial largo y costoso. Esta opción es especialmente útil en casos de incumplimiento moderado o grave.
