Los colombianos que adquirieron un crédito hipotecario en un momento en que las tasas de interés estaban por las nubes, por encima del 20% anual en promedio, según datos de la Superintendencia Financiera de finales de 2023, están de enhorabuena. Ahora tienen varias opciones para reducir el coste de ese préstamo, ya que el sistema bancario nacional está recortando las tasas de interés.
Nuevas alternativas para reducir el coste de los préstamos hipotecarios
Desde mediados de 2022, el crédito bancario comenzó a encarecerse debido al alza de las tasas de interés promovida por el Banco de la República para frenar la economía y reducir la inflación, que alcanzó niveles máximos en más de dos décadas (13,34% en marzo de 2023). El objetivo era que la inflación volviera al rango objetivo del Banco de la República, entre el 2% y el 4%, lo antes posible.
La tasa de referencia del mercado llegó al 13,25% en mayo de 2023 y se mantuvo en ese nivel hasta diciembre de ese mismo año, cuando la junta directiva del Banco de la República decidió recortarla en 25 puntos básicos. Tras cinco nuevas bajadas sucesivas, la tasa se sitúa ahora en el 10,75%.
Los bancos también están aplicando recortes adicionales en sus tasas, especialmente para la financiación de viviendas.
Entidades como Banco de Bogotá, Banco de Occidente, Banco AV Villas, Banco Popular, Bancolombia, Davivienda, Banco Caja Social, FNA, BBVA y Confiar se encuentran entre las que han reducido las tasas de sus préstamos para la compra de vivienda VIS y no VIS, incluido el leasing y la compra de cartera hipotecaria.
Beneficios para los compradores de viviendas
Gracias a estas medidas, el coste del crédito hipotecario ha vuelto a bajar del 10% anual efectivo, frente a las tasas superiores al 20% observadas a finales de 2022. Las entidades que financian la adquisición de viviendas se están anticipando a nuevas bajadas de tipos de interés por parte de la autoridad monetaria, ofreciendo a los potenciales compradores un crédito más barato o la posibilidad de mejorar las condiciones a quienes ya contrataron un préstamo con tipos muy elevados en el pasado.
"Cada caso es particular, por lo que la persona interesada en mejorar sus condiciones de crédito actuales debe acercarse a la entidad y plantear su situación", explica un asesor de Davivienda, quien afirma que, a partir de esa condición, se le ofrecen varias opciones.
Quizás la alternativa más accesible para beneficiarse de la bajada de tipos de interés sea la compra de cartera, para lo cual habrá que buscar la entidad que ofrezca el tipo más bajo. Hay bancos que ofrecen tipos desde el 9,5% anual efectivo para un crédito hipotecario, según las condiciones elegidas en cuanto a plazos, importe y nivel de riesgo del cliente.
Javier Cadena Castro, director nacional de Vivienda y Constructor de BBVA Colombia, afirma que la entidad ofrece actualmente tipos muy competitivos para créditos hipotecarios, incluida la compra de cartera, pero advierte que esto depende del perfil del cliente. "Si se trata de un cliente nuestro al que otra entidad quiere comprar su cartera, tenemos un programa de retención con el que buscamos ofrecerle unas condiciones de tipo mejores que las que le ofrece la competencia para que se quede con nosotros", explica.
A principios de julio pasado, los directivos de la entidad anunciaron que reducían los tipos de interés para las líneas de crédito hipotecario y leasing habitacional para la compra de vivienda nueva hasta el 10% anual efectivo.
Desde Banco AV Villas indican que es posible solicitar una compra de cartera hipotecaria, con lo que se obtiene un nuevo crédito con condiciones más favorables tanto en tipo como en plazo, si se quiere ampliar o reducir el periodo de endeudamiento, en función de las necesidades y la situación financiera de la persona o la familia.
"Banco AV Villas ofrece tipos de interés favorables para la compra de cartera hipotecaria desde el 9,8% anual efectivo para VIS y desde el 10% para No VIS", señalan.
Según portavoces del Banco de Bogotá, "los tipos de cartera actuales sólo se aplican a nuevas operaciones; sin embargo, para casos particulares y en función de las condiciones y el perfil del cliente, la entidad puede evaluar una disminución del tipo, para lo cual el cliente debe acercarse a cualquiera de nuestras oficinas a nivel nacional y exponer su caso".
Bancolombia, por su parte, indica que la persona sólo tiene que acercarse a una de las sucursales de la entidad para exponer su caso, que será estudiado en función de su perfil.
"Las personas con crédito hipotecario desembolsado antes del 30 de junio, interesadas en reducir el tipo de interés que están pagando, pueden acercarse al banco para que su caso sea revisado según sus condiciones particulares y las políticas del banco", precisaron sus portavoces.
Según Juliana Valderrama, gerente de Producto del Banco Caja Social (BCS), la entidad ofrece un tipo del 10% para la compra de cartera hipotecaria de viviendas VIS y No VIS, opción que permite al cliente elegir un plazo y un sistema de amortización que se ajusten mejor a sus necesidades.
Además, explica que "si el crédito actual en la entidad cedente cuenta con algún beneficio de cobertura de tasas otorgado por el gobierno, éste podrá ser trasladado al BCS, manteniéndose durante el plazo restante del crédito, lo que asegura que el cliente siga disfrutando de los beneficios ya adquiridos", y al no tener que realizar un nuevo proceso de escrituración o registro, se reducen los costes, asegurando una transición más ágil y mejorando las condiciones del crédito.
Para quienes opten por la compra de cartera cuando una entidad les ofrece mejores condiciones de plazo y tipo que les permitan aliviar su carga financiera actual, deben tener en cuenta que en este tipo de operaciones no será necesario incurrir en nuevos gastos notariales por los cambios que se produzcan en las escrituras al cambiar de entidad financiadora.
"En una compra de cartera no es necesario incurrir en nuevos gastos notariales, ya que ese proceso se realiza entre bancos mediante la figura de cesión. Sin embargo, en algunos casos hay entidades que piden una nueva tasación del inmueble y la actualización de los títulos, que no son procesos costosos", explica Cadena Castro del BBVA.
Desde el portal Metrocuadrado sostienen que la actual reducción de las tasas de interés representa una oportunidad única para quienes desean adquirir una vivienda, proceso en el que una buena planificación permitirá asegurar un manejo adecuado de las obligaciones y compromisos financieros.
Una herramienta clave en ese proceso de planificación son los simuladores de crédito, que permiten hacer una proyección del comportamiento de la deuda en el tiempo, según el plazo, el monto a financiar y las tasas vigentes del mercado.
