El uso y arriendo de parqueaderos, zonas comunes, salones sociales y demás áreas es detallado en las consultas. “¿La administración de un conjunto netamente residencial puede alquilar de manera permanentemente el salón comunal a terceros para que desarrollen actividades comerciales? Si es posible “¿Que requisitos legales y normativos se deben contemplar? “¿Qué requisitos debe tener el contrato de arrendamiento para la explotación de la zona común? Si no es posible y se hace “¿A qué riesgos se está exponiendo a la comunidad?”
El uso de los bienes comunes
El salón comunal de un Conjunto Residencial debe ser para el uso de todos los propietarios, arrendatarios y demás tenedores de acuerdo con lo que señale el Reglamento, Manual de Convivencia y como lo disponga la Asamblea. Siendo un bien común general no se podrá destinar de manera permanente y exclusiva para el uso de ninguna persona y, por tanto, su explotación no puede ser de carácter permanente, pues se estaría impidiendo su utilización a los demás propietarios.
De igual forma, la utilización para uso comercial en la citada forma estaría contrariando las normas urbanísticas y el Reglamento de Propiedad Horizontal, por lo cual, el administrador y demás personas que autorizaron este uso deberán responder por los perjuicios que se causen a los demás propietarios.
Independiente de ello, coincido con el lector en que el uso comercial, aunque sea aprobado por la asamblea, genera inseguridad para el edificio y sus habitantes. Los afectados pueden solicitar que el inmueble se restituya para el uso de salón social aprobado por las normas, y en caso de que sea necesario, cualquier propietario puede instaurar acción policiva, por cuanto el inmueble se está utilizando para un uso diferente al autorizado por la Licencia de Construcción.
En todo caso, las normas policivas exigen unas condiciones para el funcionamiento del uso comercial, entre las cuales se destaca el cumplimiento de las normas del suelo.
El cobro de parqueaderos a visitantes
Como lo he señalado en otras ocasiones la explotación económica de los parqueaderos de visitantes no puede implicar que estos se conviertan en bienes comunes de uso exclusivo ni permanente de ningún propietario, lo cual además está prohibido por la norma (Ley 675 de 2001 artículo 22). La asamblea no puede tomar decisiones vulnerando el reglamento de propiedad horizontal ni la Ley mencionada. por lo cual priman las normas de orden público de esta norma ( Sentencia C-738 de 2002 de la Corte Constitucional )
El administrador no puede disponer libremente de ningún espacio común de la copropiedad, y quien ubique cualquier elemento en estas zonas, sin autorización alguna estaría infringiendo el Reglamento y en determinados casos, desconociendo o alterando los derechos de los demás copropietarios.
La ubicación de los bicicleteros, debe estar precedida de un estudio que incluye la posible afectación y riesgo para los espacios vecinos, ya que el uso para tal propósito puede ocasionar daños a los vehículos automotores.
El acceso a las áreas comunes
Se deben revisar los planos aprobados y la licencia de construcción, así como los documentos técnicos y jurídicos de la propiedad horizontal, pues cualquier servidumbre que se haya establecido no puede desconocer los derechos del propietarios o tenedor para acceder al bien común que se le haya asignado, cuando lo requiera.
Los derechos de servidumbre se regulan y protegen en el Código Civil y en el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana.
El uso y goce del salón social, así como de los bienes comunes se regula en el Reglamento de Propiedad Horizontal y en el Manual de Convivencia, si este existe. De tal manera que la administración de acuerdo con estas previsiones y el mandato de la asamblea de propietarios podría restringir el uso permanente de estos bienes durante determinados lapsos.
