La crisis mundial de la vivienda ahoga a las clases medias

El acceso a la vivienda se ha convertido en un desafío crítico en todo el mundo. Ciudades antes asequibles se han encarecido hasta rozar niveles insostenibles. Las soluciones propuestas, como construir más casas, topar el alquiler, fomentar la vivienda social o limitar la adquisición de propiedades a extranjeros, no han resuelto este problema global.

Entre 2015 y 2024, los precios de las viviendas han aumentado un 54% en Estados Unidos, un 32% en China y casi un 15% en la Unión Europea (26% en España), según la OCDE. El encarecimiento en las grandes capitales es mayor; algunas han visto cómo el precio de la vivienda se ha duplicado en este periodo. Casi un 9% de la población de los países más industrializados del mundo dedica más del 40% de sus ingresos a pagar la hipoteca o el alquiler.

Causas de la crisis de la vivienda

No existe una respuesta única a las causas de la crisis de la vivienda. Su origen se puede rastrear en las políticas de finales del siglo XX, cuando muchos gobiernos occidentales redujeron la construcción de viviendas públicas asequibles. La llegada de Ronald Reagan y Margaret Thatcher marcó un giro hacia el liberalismo en Occidente. Las viviendas sociales construidas unos años antes, en lugar de recibir mantenimiento, cayeron en decadencia y fueron demolidas sin reemplazo.

Poco después, muchas ciudades se encontraron con menos recursos y una creciente demanda que no podían satisfacer. Marc Roark, profesor de Derecho en la Universidad de Tulsa, en Estados Unidos, considera que estas políticas de austeridad jugaron “un papel importante en el deterioro de estas construcciones hasta suponer un peligro para las familias —como el incendio de la torre Grenfell en Londres, cuyo fuego se propagó con fuerza por el revestimiento de aluminio y plástico— y en el aislamiento de las comunidades empobrecidas en áreas con pocas oportunidades económicas”.

Pese a la burbuja inmobiliaria de principios de siglo, el déficit de oferta persiste. La crisis de 2008 detuvo la construcción y disparó los precios, sobre todo en áreas urbanas. El acceso a mejores servicios y trabajos en grandes ciudades agrava la situación. El crecimiento económico está concentrado en pocas urbes, generando una competencia feroz por la vivienda, lo que lleva a la gentrificación.

“El modelo de súper ciudades promovido en todo el mundo desde los años 2000 ha generado la creencia de que las metrópolis deben atraer talento y capital, sin considerar las consecuencias para sus habitantes. Pero no puedes pretender ser el Silicon Valley del Mediterráneo y que la vivienda sea barata”, comenta Sergio Nasarre-Aznar, director de la Cátedra UNESCO de Vivienda, que recalca que gran parte de esta crisis mundial se debe a la falta de cohesión territorial.

Además, la vivienda ha dejado de ser vista como un derecho básico y se ha convertido en una inversión financiera. “La especulación favorece la construcción de pisos que permiten obtener mayores ganancias, mientras que la de casas de bajo coste, que son las más necesarias, queda desatendida”, detalla Christoph Schmid, profesor de Derecho Económico en la Universidad de Bremen, Alemania.

Empresas como Zillow o Redfin participan en esto al permitir a los inversores adquirir propiedades sin siquiera estar presentes físicamente. “Hace 10 años, un inversor inmobiliario tenía costes iniciales y debía estar en el terreno donde quería invertir. Ahora, con estos servicios, ya no es así”, lamenta Roark.

Los salarios no han seguido el ritmo de los precios inmobiliarios. En la UE, la renta media aumentó un 20% entre 2010 y 2022, mientras que los precios del alquiler y la compraventa crecieron hasta un 48%, según Eurostat. El desenfreno del mercado deja estragos en todas partes. En Estados Unidos y España, el 20% de los inquilinos destinan más del 40% de sus ingresos a la vivienda, mientras que en Francia, Italia, Portugal y Grecia este porcentaje varía entre el 10% y el 16%, según la OCDE.

Medidas para abordar la crisis de la vivienda

Cada Estado ha desplegado programas para aumentar la oferta de vivienda pública en el futuro, pero todavía se desconoce su efectividad y los analistas aseguran que “los resultados serán limitados si no se toman decisiones de planificación territorial más inteligentes”.

El Banco de España calcula que hacen falta 600.000 viviendas para equilibrar el mercado. Se construyen al año unas 90.000 viviendas, pero se crean 275.000 hogares y la demanda de no residentes es de 60.000. La situación se agrava con la demanda de segundas residencias. Esto, sumado a la falta de localización adecuada de viviendas vacías y su estado de conservación, ha contribuido a una creciente crisis de accesibilidad, afectando a las familias de ingresos medios y bajos.

El suelo edificable se presenta como otro de los principales obstáculos. Aunque España es uno de los países más extensos de la UE, la disponibilidad de suelo para la construcción es limitada. Las trabas administrativas y la lenta concesión de suelo agravan la situación. Por eso muchos expertos exigen una reforma del sistema de planificación urbana que permita un desarrollo más ágil y equilibrado.

Para combatir esta crisis, el Gobierno español aprobó la Ley de Vivienda en mayo de 2023. La norma topa el precio máximo al que los caseros pueden actualizar la renta de sus inquilinos y permite a las comunidades declarar una zona tensionada a fin de imponer restricciones a las rentas. También blinda los parques públicos de vivienda, prohibiéndose la venta a fondos de inversión, y amplía las reservas de suelo a vivienda protegida. En paralelo, el Ejecutivo dio luz verde en julio a los convenios que movilizarán un total de 6.000 millones de euros al sector a través del ICO para la construcción de más de 40.000 casas de alquiler asequible, que se deberán mantener bajo este régimen durante un mínimo de 50 años.