Merlin Properties se afianza como líder en el sector logístico español
Según un reciente informe de EY, conocido como «The Logistics Property Telescope», Merlin Properties está consolidándose como el principal propietario de almacenes logísticos en España en 2025. La inmobiliaria actualmente está controlando aproximadamente el 6% de la superficie logística total en el país, que asciende a 35,7 millones de metros cuadrados. Esta posición le sitúa por delante de competidores importantes como Prologis y Montepino, una sociedad controlada por Bankinter.
Merlin Properties, una socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) que cotiza en el Ibex 35, está apostando fuertemente por el sector logístico y otros negocios como los centros de datos. Su cartera total está valorada en 11.500 millones de euros, de los cuales un 16,5% corresponde a propiedades logísticas, lo que equivale a unos 1.900 millones de euros.
Actores clave en el mercado logístico español
El mercado logístico español está atrayendo a diversos inversores y operadores. Tras Merlin Properties, destacan empresas como:
- Prologis
- Montepino
- Logicor (de China Investment Corporation y Blackstone)
- P3 Logistics Parks (del fondo soberano de Singapur GIC)
- Mileway
- GLP
- EQT
Según A. Simón (2025), periodista de El País, esta intensa competencia refleja el dinamismo y el atractivo del sector logístico en España.
Expansión y estrategia de Merlin Properties
Merlin Properties no solo lidera en España, sino que también está expandiendo su presencia en Portugal. La socimi gestiona aproximadamente 2,8 millones de metros cuadrados en la Península Ibérica, con casi 350.000 metros cuadrados de cartera comprometida con clientes a medida que avanza la construcción. De estos, 135.000 metros cuadrados se ubican en Lisboa. Además, la empresa cuenta con más suelo, alrededor de 175.000 metros cuadrados, para continuar su expansión.
EY también sitúa a Merlin Properties entre los 10 grandes propietarios logísticos en Europa, aunque por detrás de gigantes como Prologis, que dispone de 22,5 millones de metros cuadrados. Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin, está liderando la compañía en una estrategia de diversificación que incluye el desarrollo de centros de datos.
Crecimiento impulsado por el comercio electrónico
El auge del comercio electrónico, impulsado por gigantes como Amazon y otras empresas de distribución, ha sido un motor clave para el crecimiento del sector inmobiliario logístico en los últimos años. Esta tendencia está generando una mayor demanda de espacios de almacenamiento y distribución, lo que a su vez impulsa la inversión y el desarrollo de nuevas propiedades logísticas.
Previsiones de crecimiento y desafíos
El estudio de EY prevé que la oferta total de superficie logística en España crecerá casi un 35% entre 2024 y 2027, pasando de 35,7 millones de metros cuadrados a 48 millones. Sin embargo, no todos los proyectos de nueva edificación se materializarán. De los 11 millones de metros cuadrados proyectados, se estima que solo se construirán la mitad, debido a que el crecimiento de los precios de alquiler ha sido más bajo de lo esperado, lo que reduce el atractivo para los promotores en algunas localizaciones.
El informe también destaca que alrededor del 48% de la nueva edificabilidad solo será factible si se realiza por autopromoción o por los usuarios finales.
Inversión y descentralización del mercado
La actividad de inversión en el sector logístico sigue siendo elevada. Tras alcanzar los 1.700 millones de euros en 2024, el primer trimestre de 2025 ha registrado 350 millones de euros en transacciones. Los inversores están mostrando interés en localizaciones como Castilla León, Comunidad Valenciana, Murcia y Andalucía, mientras que los polos logísticos tradicionales de Madrid, Guadalajara, Toledo y Cataluña están perdiendo atractivo debido al elevado precio de sus suelos.
Se prevé que a corto plazo se transacciones propiedades por 620 millones de euros y que en los próximos años la cifra alcance los 1.874 millones de euros. La demanda de alquiler, que creció significativamente en 2024, se espera que se estabilice en 2025.
Obsolescencia y descentralización
Un aspecto preocupante es el aumento de la disponibilidad de naves vacías en el mercado de Madrid, que alcanza el 10,5% de un inventario total de 14 millones de metros cuadrados. Esto se debe a la relocalización de naves antiguas a activos de nueva construcción, dejando un inventario vacío y obsoleto.
A nivel nacional, se estima que el 57% del inventario de naves logísticas muestra señales de obsolescencia y el 21% requiere una renovación urgente. Además, se observa un proceso de descentralización de la oferta y la demanda hacia las zonas periféricas de la península, con un aumento del peso específico de la contratación de espacios en estas zonas respecto del total nacional, pasando de un 26% en 2021 a un 37% en 2024.
En conclusión, si bien la superficie alquilada en el centro de España, Cataluña y Comunidad Valenciana sigue siendo fuerte, los precios de alquiler no están subiendo al ritmo esperado por los promotores e inversores, lo que podría condicionar una disminución de la promoción futura. Según «Ediciones EL PAÍS S.L.» (2025), la situación actual demanda una reflexión estratégica sobre la sostenibilidad del crecimiento logístico en el país.
Referencias
Simón, A. (2025). Merlin se refuerza como el principal propietario logístico en España. El País. Recuperado de [URL del artículo]
