Administradores de Consorcios Bajo la Lupa en Buenos Aires: Aumento de Quejas y Nuevas Medidas
En la Ciudad de Buenos Aires, los administradores de consorcios están enfrentando un creciente escrutinio por parte de los consumidores. Un informe reciente revela que las quejas contra estos profesionales están aumentando significativamente, impulsadas principalmente por la falta de transparencia en el manejo de fondos y el constante incremento de las expensas. Ante esta situación, el gobierno de la ciudad está implementando nuevas medidas para proteger los derechos de los propietarios e inquilinos.
El Auge de las Denuncias: ¿Qué Está Pasando?
Según datos de la Dirección de Defensa del Consumidor de la Ciudad, aproximadamente el 17% de las denuncias recibidas el año pasado estuvieron dirigidas a administradores de consorcios. Este número sitúa a los administradores como el segundo rubro con más quejas, solo superados por los servicios financieros y bancarios. La principal razón detrás de estas denuncias parece ser la percepción de falta de transparencia en la gestión de los recursos del consorcio. Los vecinos están expresando su frustración por no tener acceso claro a la documentación de los gastos, liquidaciones poco claras y la falta de convocatoria a asambleas donde se toman decisiones importantes para la vida en el edificio.
Pablo Novillo, editor de la sección Sociedad de Clarín, destaca que «la conflictividad en los consorcios viene en aumento en los últimos años por un motivo claro: el impactante encarecimiento de las expensas» (Novillo, 2024). Este aumento desproporcionado, que según el Instituto de Estadísticas y Censos de la Ciudad alcanzó un 185,4% entre enero del año pasado y enero de este año, supera ampliamente la inflación acumulada en el mismo período.
¿Por Qué Aumentan Tanto las Expensas?
El incremento de las expensas se debe a varios factores. Por un lado, la inflación general impacta en los costos de los servicios y productos necesarios para el mantenimiento del edificio, desde los artículos de limpieza hasta los abonos de control de ascensores y matafuegos. Sin embargo, las organizaciones de consorcistas señalan que el principal impulsor de este aumento son los incrementos salariales de los encargados de edificio. Los sueldos de estos trabajadores han aumentado por encima del promedio de otros sectores, lo que genera un impacto significativo en el presupuesto del consorcio.
La Paritaria en el Centro del Debate
Un aspecto controvertido es la forma en que se negocian las paritarias del sector. La Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH), liderada por Víctor Santa María, negocia directamente con los administradores, sin la participación directa de los consorcistas, quienes son los que finalmente asumen los costos de los aumentos salariales. Esta situación genera un desequilibrio y alimenta la sensación de falta de representación de los verdaderos dueños del inmueble.
Nuevas Medidas para Fomentar la Transparencia
Ante este panorama, el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires está tomando medidas para proteger a los consumidores y promover una mayor transparencia en la gestión de los consorcios. A partir de abril, todos los administradores estarán obligados a entregar a los consorcistas dos documentos clave:
- Reglamento de Copropiedad: Este documento establece los derechos y obligaciones de cada vecino y del administrador.
- Manual de Buenas Prácticas Consorciales: Elaborado por Defensa del Consumidor, este manual resume las normativas que rigen para los consorcios y los administradores, abordando temas como la composición de las expensas, los ruidos molestos y otras cuestiones de convivencia.
Según César Torres, secretario de Gobierno y Vínculo Ciudadano, el objetivo de estas medidas es «que cada persona que vive en un edificio tenga acceso a la información de los gastos que realiza el administrador y también pueda participar de las decisiones que se toman dentro del consorcio. De esta forma podemos mejorar la calidad de las prestaciones y servicios que reciben los vecinos» (como se cita en Clarín, 2024).
Puntos Clave del Manual de Buenas Prácticas Consorciales
El Manual de Buenas Prácticas Consorciales aborda diez puntos principales, según la Secretaría de Gobierno y Vínculo Ciudadano:
- Definición del Consorcio: Se define como una persona jurídica independiente con tres órganos principales: la asamblea, el administrador y el consejo de propietarios.
- Compromiso Consorcial: Se recomienda a los vecinos informarse sobre sus derechos y obligaciones, así como las responsabilidades del administrador.
- Armonía y Bienestar: Se destaca que la buena administración y el pago puntual de expensas garantizan la seguridad y el mantenimiento del edificio, así como la participación activa en las asambleas.
- Reglamento de Propiedad Horizontal: Se define como el documento que regula las relaciones entre propietarios, inquilinos y el administrador.
- Conservación y Respeto: Se insta a los propietarios a mantener su unidad en buen estado y evitar actividades que alteren la tranquilidad del consorcio o pongan en riesgo la seguridad del inmueble.
- Expensas Ordinarias y Extraordinarias: Se explican las diferencias entre ambos tipos de expensas.
- Transparencia en la Gestión: Se enfatiza el derecho de los vecinos a supervisar el manejo de fondos y la obligación del administrador de garantizar el acceso a la información.
- Importancia de las Asambleas: Se destaca como la principal instancia de deliberación y decisión del consorcio.
- Obligaciones del Administrador: Se detallan las responsabilidades del administrador, incluyendo la convocatoria a asambleas, la ejecución de decisiones, el cuidado de las partes comunes, la liquidación de expensas y la necesidad de estar matriculado.
- Cese del Administrador: Se establecen los plazos y procedimientos para la entrega de documentación en caso de renuncia o remoción.
El Futuro de la Convivencia en los Edificios
Estas nuevas medidas representan un paso importante hacia una mayor transparencia y participación en la gestión de los consorcios. Sin embargo, el desafío principal sigue siendo abordar el problema de fondo: el constante aumento de las expensas y la necesidad de una representación más equitativa de los consorcistas en la negociación de las paritarias del sector. Solo así se podrá lograr una convivencia más armoniosa y justa en los edificios de la Ciudad de Buenos Aires.
Referencia
Novillo, P. (2024, 11 de marzo). Administradores de consorcios en la mira: encabezan las quejas de los consumidores y deberán cumplir una medida clave. Clarín. Recuperado de https://www.clarin.com/ciudades/administradores-consorcios-mira-encabezan-quejas-consumidores-deberan-cumplir-medida-clave_0_ivopqRltcK.html
