El panorama de la vivienda en España está cambiando
España, tradicionalmente un país de propietarios, está experimentando una transformación en la tenencia de vivienda. La propiedad se está concentrando en menos manos, mientras que el acceso a la vivienda se vuelve cada vez más difícil para muchos. Un artículo de Pablo Sempere y Yolanda Clemente Pomeda en El País (2025) explora este fenómeno y sus implicaciones.
El fácil acceso al crédito en el pasado y una cultura de propiedad arraigada contribuyeron a un modelo donde la mayoría de los españoles poseían una vivienda. Sin embargo, la situación está evolucionando, generando preocupación entre los expertos sobre el aumento de la desigualdad.
El aumento de la concentración de la propiedad
Los datos catastrales revelan un incremento en el número de propiedades urbanas en España, pasando de 20 millones en 2006 a 28.5 millones en 2024. Sin embargo, la proporción de titulares con una sola propiedad ha disminuido del 67% al 53%. Por el contrario, ha aumentado el número de personas con múltiples propiedades:
- De dos a cinco inmuebles: del 31% al 42%.
- De seis a diez inmuebles: del 1.7% al 4.3%.
- Más de diez inmuebles: se ha duplicado hasta el 1.1%.
Este fenómeno de acumulación ha provocado que más hogares no posean ninguna vivienda.
El impacto de la crisis financiera de 2008
La crisis financiera de 2008 marcó un punto de inflexión. Marta Ill-Raga, investigadora del Instituto de Investigaciones Urbanas de Barcelona (IDRA), describe este momento como «el derrumbe del modelo basado en la propiedad que había ido configurándose durante décadas» (Sempere & Clemente Pomeda, 2025). La imposibilidad de sostener el crédito ligado a los salarios provocó un aumento de la población inquilina y una creciente brecha de clase en términos de patrimonio.
Dmitry Petrov, profesor de Economía en la Universidad de Alcalá, señala que la situación comenzó a mejorar a partir de 2016, pero muchas familias, especialmente los jóvenes, no pueden ahorrar lo suficiente para afrontar las condiciones crediticias actuales. Según Petrov, «cuando la rentabilidad de la vivienda que se había perdido empieza a recuperarse, los grandes capitales vuelven a ella» (Sempere & Clemente Pomeda, 2025), extendiéndose también a una clase media acomodada que busca ingresos adicionales.
Consecuencias sociales y económicas
La concentración de la vivienda tiene importantes consecuencias sociales y económicas. Javier Gil, investigador en el CSIC, resume que «la posición en relación con la propiedad inmobiliaria es lo que hoy determina la posición social» (Sempere & Clemente Pomeda, 2025). Clara Martínez-Toledano, economista del Imperial College London, describe la situación como «una trampa», donde los altos precios del alquiler impiden ahorrar para la compra, mientras que los precios de compra también aumentan.
Darío Ruano, de 41 años, ejemplifica esta situación. Lleva tres años alquilando en Málaga y le resulta imposible ahorrar para la entrada de una vivienda, pagando casi la mitad de su sueldo en alquiler.
¿Quiénes están acumulando propiedades?
La acumulación inmobiliaria no proviene exclusivamente de grandes tenedores o fondos de inversión, sino también de personas físicas. José García Montalvo, catedrático de Economía en la Universidad Pompeu Fabra, destaca la inversión de familias que superaron la crisis de 2008 y el efecto de las herencias.
Enrique Martín, experto en vivienda de Afi, señala que entre 2007 y 2023 se transmitieron por herencia unos 2.7 millones de casas. Los hogares de mayor edad y renta son los que más se benefician de la revalorización de la vivienda.
Según datos del catastro de 2024, el 72% de los inmuebles están en manos de propietarios de una vivienda, el 22% en manos de titulares de hasta cinco casas, y el 6% restante pertenece a tenedores de más de cinco inmuebles.
Historias de propietarios
Noemí García, residente en Madrid, heredó varias casas tras el fallecimiento de sus padres, abuelos y suegros. Junto con su pareja, alquilan algunas de estas propiedades a precios por debajo del mercado, evitando la especulación.
Álvaro Cabrera, un pequeño inversor, compró una segunda residencia hace 10 años para su hijo, pero actualmente la alquila en Madrid.
El futuro de la vivienda en España
La mayoría de los expertos creen que la acumulación de vivienda seguirá aumentando debido a la transferencia de renta y las sucesiones. Según datos de IDRA, el 70% de los inquilinos de Madrid y Barcelona no esperan heredar una vivienda. Ill-Raga destaca que el comportamiento de los propietarios de una sola vivienda será crucial, ya que la venta de sus propiedades para financiar sus cuidados en la vejez podría acelerar la concentración.
Martínez-Toledano lamenta que «España ha perdido ya la oportunidad de implementar políticas para limitar estos desequilibrios en el medio plazo» (Sempere & Clemente Pomeda, 2025). La falta de oferta residencial, la concentración de la oferta laboral en las grandes ciudades y la falta de un parque público de vivienda son factores que contribuyen a la crisis de la vivienda.
Referencias
Sempere, P., & Clemente Pomeda, Y. (2025, 2 de marzo). Buscador | Así ha cambiado la concentración de vivienda en España. El País. Recuperado de https://elpais.com/economia/2025-03-02/buscador-asi-ha-cambiado-la-concentracion-de-vivienda-en-espana.html
