Tribunal Supremo Facilita el Acceso al IVA Reducido en la Compra de Vivienda Nueva
La compra de una vivienda, especialmente de obra nueva, representa un significativo desembolso para cualquier persona. En un mercado inmobiliario donde los precios continúan escalando, cada euro cuenta. Recientemente, el Tribunal Supremo ha emitido una sentencia que podría aliviar la carga fiscal para los compradores de vivienda nueva. La decisión flexibiliza los requisitos para acceder al IVA reducido, permitiendo pagar un 10% en lugar del 21% habitual. Este cambio, según El País (Navarro, 2025), podría agilizar las operaciones y proporcionar un respiro financiero a los compradores.
¿Qué está cambiando?
Tradicionalmente, Hacienda exigía contar con la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad para poder aplicar el IVA reducido. Sin embargo, la sentencia STS 299/2025, de 28 de enero de 2025, del Tribunal Supremo, elimina este requisito obligatorio. Ahora, la «aptitud de un edificio para su utilización como vivienda» (Merino Jara, 2025) podrá acreditarse mediante cualquier medio de prueba admitido en Derecho, como señala el magistrado Isaac Merino Jara, ponente de la resolución.
¿Por qué este cambio es relevante?
Según Marta Álvarez, socia especializada en fiscalidad indirecta de Cuatrecasas, esta exigencia anterior generaba «claras disfunciones en materia de IVA» (Álvarez, 2025). Los trámites para obtener la cédula de habitabilidad varían significativamente entre las comunidades autónomas, creando una situación paradójica donde la certeza jurídica pretendida se veía comprometida por las diferencias administrativas. En algunas autonomías, la cédula podía obtenerse incluso antes de la finalización material de la obra, lo cual no se ajustaba a la aplicación uniforme del impuesto.
Implicaciones Prácticas
La flexibilización de los requisitos significa que ya no es imprescindible contar con la licencia de primera ocupación para demostrar que una vivienda es apta para su uso. En cambio, se abre la puerta a utilizar otros medios de prueba. Juan Ignacio Echarren, socio de Lener, destaca que «se puede acreditar por cualquier otro medio de derecho, ya que estos son documentos administrativos. Supone un ahorro de tiempo» (Echarren, 2025).
¿Qué tipo de pruebas pueden utilizarse?
- Certificado de final de obra
- Informe pericial
- Tasación del inmueble
Excepciones y Consideraciones Adicionales
Es importante tener en cuenta que esta sentencia no se aplica a las transmisiones de vivienda protegida, donde se puede aplicar el tipo súper reducido del 4%. En estos casos, la Ley del IVA exige expresamente la calificación administrativa como vivienda de protección oficial. Además, los abogados consultados sugieren analizar cada caso individualmente, ya que no existe un catálogo único de documentos acreditativos.
IVA en Obras de Renovación y Reparación
La aplicación del IVA reducido también genera controversia en las obras de renovación y reparación. Estas obras están sujetas al tipo reducido si se realizan en edificios o partes de los mismos destinadas a vivienda, incluyendo espacios comunes. Sin embargo, existen requisitos adicionales, como que las obras hayan concluido al menos dos años antes, que el coste de los materiales no exceda el 40% del total de la contraprestación, y que el destinatario de las obras sea un consumidor final que utilice la vivienda para uso particular.
Según Inmaculada Pineda, socia directora en B Law & Tax, «la legislación española no se ajusta completamente» (Pineda, 2025) a la Directiva 2006/112/CE del IVA, especialmente en los casos donde el coste de los materiales supera el 40% del coste total de la obra.
El IVA y las Compañías de Seguros
Un tema particularmente conflictivo es el tratamiento del IVA en las obras de reparación gestionadas por compañías de seguros. La Administración Tributaria considera que si la factura se emite a la aseguradora, la reparación tributa al 21%, ya que se trata de una empresa y no de un particular que usa la vivienda como residencia. Sin embargo, si la factura se emite al propietario o arrendatario, aunque la aseguradora reembolse el importe, se puede aplicar el 10% de IVA.
Patricia Miralles, socia de Lener, explica que «si te cubre el coste, tú haces la obra y le pagas a la empresa que te hace la reparación y la aseguradora te reembolsa un dinero» (Miralles, 2025), en estos casos se factura al 10%. La controversia surge cuando es el seguro el que subcontrata las obras, ya que la Administración considera que el destinatario de la factura no es la persona física, sino la aseguradora.
¿Qué esperar en el futuro?
El Tribunal Supremo tiene pendientes de resolver tres recursos de casación sobre este asunto, lo cual generará expectación y podría aclarar la doctrina. Dada la gran cantidad de litigios que se han producido, la decisión del Supremo será crucial para determinar cómo se aplica el IVA en las reparaciones de viviendas gestionadas por aseguradoras.
En resumen, la flexibilización de los requisitos para acceder al IVA reducido en la compra de vivienda nueva representa una noticia positiva para los compradores. Aunque existen excepciones y consideraciones adicionales, la sentencia del Tribunal Supremo podría agilizar las operaciones y reducir la carga fiscal. Sin embargo, la controversia en torno al IVA en las obras de reparación gestionadas por aseguradoras sigue siendo un tema pendiente de resolución.
