La Conversión de Locales en Viviendas: Un Negocio en Auge ante la Escasez de Vivienda en España
En España, la creciente demanda de viviendas, especialmente en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, está impulsando un fenómeno inmobiliario particular: la conversión de locales comerciales en viviendas. Esta práctica, que se está volviendo cada vez más lucrativa, surge como una respuesta ingeniosa a la escasez de opciones habitacionales y al aumento constante de los precios del alquiler y la compra.
Según Miguel Ángel García Vega, autor de un artículo en El País, la transformación de locales en viviendas está desempeñando un papel crucial en comunidades autónomas donde la población está en constante crecimiento y la oferta de casas no logra satisfacer la demanda (García Vega, 2025). La región de Madrid, con siete millones de habitantes y un crecimiento superior al 20% en las últimas dos décadas, ejemplifica esta situación a la perfección. El Instituto Nacional de Estadística (INE) proyecta que, para 2037, la región superará los ocho millones de habitantes, lo que exigirá un aumento significativo en el parque de viviendas.
El Desequilibrio entre la Oferta y la Demanda
Las proyecciones para 2025 anticipan un aumento de 57.000 nuevos hogares, mientras que los certificados de final de obra apenas alcanzan los 22.000 (Asprima, 2024). Para equilibrar el mercado, se necesitarían unas 40.000 viviendas nuevas anuales. Ante este panorama, la conversión de locales en viviendas se presenta como una solución viable, aunque no exenta de desafíos.
«Ante esta situación, algunos propietarios han convertido locales en viviendas, conversiones que, inicialmente, no cumplían todas las normativas. Pero los ayuntamientos han preferido permitir estos cambios a hogares, antes de tener locales cerrados y deteriorando zonas urbanas», indica Rubén Cózar, director general de Negocio de Foro Consultores Inmobiliarios.
Para muchos, especialmente aquellos que no pueden permitirse alquilar un piso a precios elevados, los bajos y semisótanos se han convertido en una opción de arrendamiento más asequible. Sin embargo, el auge de los precios ha afectado también a estos productos, que ya no pueden considerarse plenamente accesibles. En barrios como Moratalaz, en Madrid, un bajo de dos habitaciones puede costar hasta 1.300 euros al mes.
Un Negocio Rentable para los Ahorradores
La conversión de locales en viviendas se ha convertido en una actividad rentable para los ahorradores que buscan maximizar su inversión. Gumper Asesores Inmobiliarios destaca que la compra y transformación de un local puede ser hasta un 50% más económica que la adquisición de una vivienda con características similares, con la posibilidad de obtener el doble de beneficios.
Carolina Roca, presidenta de Asprima, estima que en Madrid se necesitan 187.000 casas para satisfacer la demanda, lo que explica el auge de esta transformación. La escasez de vivienda es especialmente evidente en Madrid y Barcelona, según un portavoz de Fotocasa.
Pequeños ahorradores buscan locales de 40 o 50 metros cuadrados, mientras que otros optan por espacios más amplios, incluso con la posibilidad de construir varias viviendas. La pandemia dejó muchos locales disponibles, lo que ha impulsado esta tendencia.
¿Cómo Funciona el Negocio?
El negocio está principalmente en manos de pequeñas empresas o particulares que gestionan la modificación urbanística y comercializan el local transformado en vivienda, ya sea en venta o alquiler. Fotocasa señala que estos inmuebles se colocan relativamente rápido en el mercado.
El Destino de las Nuevas Viviendas
Muchas de estas viviendas se destinan al alquiler tradicional o turístico. En Madrid, de los 17.360 establecimientos vacacionales catalogados, solo el 7% (1.131) son legales. El alcalde José Luis Martínez-Almeida ha endurecido las sanciones, aunque solo se han impuesto 183 multas hasta el momento.
Madrid: Un Mercado en Expansión
Iñaki Álvarez, franquiciado de Look & Find en Retiro y Delicias, confirma el aumento de la demanda de estos locales en Madrid. Calles que antes eran comerciales y ahora están casi olvidadas están experimentando una transformación. Zonas como Pacífico o Vallecas ofrecen mejores oportunidades, con locales más económicos que pueden alquilarse o venderse con márgenes de beneficio de hasta el 50%.
Barcelona: Un Enfoque Diferente
En Barcelona, la conversión de locales en planta baja en viviendas no es una prioridad para el Ayuntamiento. La ciudad busca garantizar la habitabilidad de los hogares y diversificar las actividades en los barrios. En 2023, solo se admitieron 69 cambios de uso, en comparación con los 115 de 2016. La normativa permite la transformación, pero no es fácil, ya que se busca preservar el comercio de barrio y la mezcla de negocios.
La Perspectiva del Sector Inmobiliario
Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, considera que la solución es poner más suelo en el mercado, aunque reconoce que la conversión de locales en viviendas es preferible a tener locales comerciales abandonados.
Incentivos Fiscales
Para fomentar la conversión, los propietarios que alquilen locales transformados en vivienda pueden reducir hasta el 60% de las ganancias obtenidas por el alquiler en la Renta, siempre que la mayor parte de los fondos se destinen a elementos estructurales y la inversión en la rehabilitación supere el 25% del coste de adquisición. Carlos Cuadrado, presidente de los Técnicos de Hacienda (Gestha), señala que la ley de vivienda de mayo de 2023 amplió las bonificaciones en zonas tensionadas, aunque considera que la fiscalidad no es la solución definitiva.
