El 43% de las viviendas controladas por la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) se encuentran vacías. Creada en 2012 para administrar los activos tóxicos generados por la crisis financiera, la entidad pública actualmente tiene más de 33.500 viviendas en su inventario, de las cuales 19.164 están habitadas y 14.359 permanecen categorizadas como "libres". Estas cifras fueron proporcionadas por la entidad a El PAÍS y corresponden al cierre del tercer trimestre de este año.
Variación según el territorio
La distribución de viviendas vacías varía significativamente según la región. En los mercados donde la demanda inmobiliaria es más alta, el porcentaje de viviendas vacías administradas por Sareb tiende a ser menor. De hecho, las comunidades que más utilizan las viviendas del "banco malo" son Cataluña, con un 78% de propiedades habitadas, y Madrid, con una tasa del 85%. Si bien los porcentajes son similares, en términos absolutos las cifras difieren significativamente. Cataluña se encuentra entre las regiones donde la entidad pública tiene una mayor cartera, resultado de numerosos proyectos que quedaron paralizados con el estallido de la burbuja. Hasta septiembre de este año, la entidad contaba con un total de 11.382 viviendas en Cataluña, mientras que en Madrid la cifra apenas llegaba a las 2.720.
Esta dinámica contrasta con el resto del territorio, donde generalmente hay más viviendas vacías que habitadas. Nueve comunidades superan el 60% de propiedades vacías: Galicia, Navarra, País Vasco, Cantabria, La Rioja, Castilla y León, Murcia, Aragón y la Comunidad Valenciana. Esta última, junto con Cataluña, es la comunidad donde el "banco malo" posee más viviendas, con casi 6.000. De ellas, 3.674 están desocupadas.
Dificultades para movilizar el inventario
El hecho de que el 40% de las viviendas de la entidad estén vacías destaca las dificultades particulares del "banco malo" para movilizar su inventario, a pesar de haber acelerado sus ventas en los últimos años. De hecho, entre enero y junio de este año se movilizaron 5.230 viviendas. La mayoría fueron adquiridas por particulares a un precio promedio de 102.000 euros. La entidad afirma que esto "refleja el papel de la empresa en la provisión de viviendas asequibles para muchas familias".
Objetivos y desafíos
La creación de Sareb estuvo impulsada por un doble objetivo: sanear los balances de las entidades financieras tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y recuperar parte de los fondos públicos invertidos en el rescate del sector bancario. El primer objetivo se logró, pero la expectativa del ministro de Economía, Luis de Guindos, cuando se creó el "banco malo" en 2012, de que la entidad no implicaría un costo para los fondos públicos, se desvaneció rápidamente. La empresa ha registrado pérdidas cada año desde su creación.
Esta sucesión de resultados negativos obligó a aprobar una excepción en la Ley de Sociedades para que la entidad pudiera continuar operando con fondos negativos. Esto llevó a Bruselas a exigir a España que incluyera el balance de Sareb como deuda pública. Con esto, se rompió otra barrera: en su creación se había establecido que el Estado, que siempre fue el principal accionista, no podía superar el 50%. Esta norma quedó obsoleta y, como entidad con mayoría de capital público, en los últimos años ha asumido un papel social que incluye el suministro de viviendas a grupos vulnerables.
Papel social
El Gobierno ha utilizado la empresa como una herramienta adicional para su política de vivienda y, a través de ella, ha intentado introducir en el mercado hasta 50.000 viviendas de alquiler. Según las cifras proporcionadas, más de 8.300 viviendas habitadas propiedad de Sareb son alquileres sociales destinados a familias vulnerables. Este es el programa estrella que el "banco malo" lanzó hace dos años y consiste en evaluar si una unidad familiar es vulnerable cuando se detecta que personas con dificultades para pagar la vivienda viven en una propiedad bajo su propiedad. Si es así, se les ofrece un contrato de alquiler a un precio ajustado, que no supere el 30% de los ingresos del hogar. A cambio, los inquilinos se comprometen a participar en un programa de apoyo social y a recibir asesoramiento para fomentar su incorporación laboral.
Un pequeño porcentaje adicional de viviendas habitadas (alrededor de 1.700) ha sido cedido a las Administraciones Públicas para fines sociales. Este programa, que inicialmente fue prioritario, ha ido perdiendo importancia con el tiempo, ya que las comunidades y los municipios a menudo no han mostrado interés en estas propiedades. Otro segmento, compuesto por más de 4.200 propiedades, corresponde a alquileres, generalmente a precios asequibles, en los que Sareb se ha subrogado. Por último, según la entidad, más de 3.400 viviendas están ocupadas irregularmente por personas no vulnerables. Muchas de estas ocupaciones se encuentran actualmente en procesos judiciales para intentar recuperar la posesión de la propiedad.
Balance total
A este balance hay que añadir otras 5.300 viviendas de las que Sareb aún no ha tomado posesión. Es decir, pertenecen a la entidad pública, pero no entran en ninguna de las categorías anteriores porque se desconoce su estado. Si se agregan a la cartera, la cifra total del parque inmobiliario a cargo del "banco malo" ascendería a 38.850 viviendas.
Limitaciones
Si bien el parque de viviendas disponible es amplio, la ubicación y el estado de estas propiedades limitan su capacidad para aliviar la actual crisis de vivienda del país. La mayoría de las propiedades se encuentran en la región mediterránea, donde predominan las segundas residencias adquiridas antes de la crisis financiera, así como en municipios con menor atractivo comercial.
