400.000 millones para solventar el déficit de vivienda asequible en España
Las administraciones y el capital privado deben invertir esa cuantiosa cifra para remontar los 1,7 millones de viviendas baratas de déficit, según la consultora JLL.
Déficit de vivienda en Europa
El informe de JLL, fechado en noviembre de 2023, indica que existe un déficit de 23 millones de unidades de viviendas asequibles en Europa y Reino Unido. El gasto necesario para cubrir esta necesidad se estima en 5,3 billones de euros.
Situación en España
España afronta un déficit de 1,7 millones de unidades en el sector residencial asequible, según los cálculos de JLL. Este déficit se debe a la escasa inversión pública en vivienda y al porcentaje de gasto que las familias deben destinar al pago de hipotecas y alquileres en relación con sus salarios.
Vivienda asequible, ¿qué es?
No existe una definición legal de lo que se conoce como vivienda asequible. En España, se incluyen en esta categoría la vivienda social destinada a familias vulnerables y las viviendas con algún tipo de protección pública, que reducen su precio.
La mayoría de los gobiernos europeos consideran que una vivienda es asequible cuando la familia no tiene que destinar más del 30-35% de sus ingresos a su pago.
Inversión privada en auge
El sector de la vivienda asequible está atrayendo inversión privada, especialmente en mercados donde hay oportunidades de alianzas con el sector público y se ofrecen incentivos para la construcción.
A pesar de los esfuerzos, todos los mercados presentan niveles insuficientes de vivienda asequible, según los expertos de JLL.
España es uno de los países con menor porcentaje de vivienda asequible en Europa, con solo un 2% del parque de viviendas (unas 580.000 viviendas). La Ley de Vivienda establece que los nuevos desarrollos deben tener un 40% de viviendas con protección pública, pero en España este tipo de viviendas "revierten al mercado libre" después de unos años, lo que contribuye a reducir el stock.
Precios disparados
La fuerte demanda de viviendas en España no se ha visto satisfecha con nueva oferta, lo que ha provocado un aumento de los precios.
En Madrid, el precio de compra ha aumentado un 74% en la última década y el de alquiler un 71%. En Barcelona, el precio de compra ha subido un 32% y el de alquiler un 72%, según datos de JLL.
Barcelona se ha convertido en la segunda ciudad europea, después de Manchester, donde más recursos hay que destinar al pago del alquiler: un 51% del salario mensual en 2024, frente al 45% de 2023.
En Madrid, la cifra alcanza un elevado 42,3%, aunque se recomienda no superar un tercio de los ingresos en el pago de la vivienda.
"En particular, la accesibilidad al alquiler en el Reino Unido, Francia y España ha empeorado rápidamente en los últimos años", afirma el estudio de la consultora estadounidense.
Inversión necesaria
De los 23 millones de viviendas necesarias a precios reducidos, el 70% se concentra en las grandes ciudades. Para afrontar un descuento de alrededor del 20% sobre los precios de mercado se necesitaría una inversión de 400.000 millones de euros en España y 5,3 billones de euros en Europa.
Esta elevada demanda está atrayendo a inversores privados con experiencia en otros sectores residenciales. La inversión sólo es posible con fuertes subvenciones para apoyar alquileres más baratos y la viabilidad de los proyectos.
Los nuevos incentivos en varios mercados respaldan esta creciente inversión, con fondos privados y públicos trabajando juntos para desbloquear la oferta.
Colaboración público-privada
Ante la falta de desarrollo de viviendas sociales y protegidas por parte de las administraciones públicas, en los últimos años se ha intensificado la colaboración público-privada como salida para construir viviendas asequibles.
Por ejemplo, la Sareb, sociedad controlada por el FROB, lanzó el Proyecto Viena en 2022 para construir entre 12.000 y 15.000 viviendas de precio asequible en suelos de la entidad.
En Cataluña, la agencia pública Incasòl ha elegido a la promotora Culmia para construir 400 viviendas de alquiler en las parcelas de la antigua fábrica de motocicletas de Montesa en Esplugues de Llobregat (Barcelona).
La Comunidad de Madrid también ha sido pionera en este tipo de colaboración público-privada, en el llamado Plan Vive, así como la Generalitat valenciana y el Ayuntamiento de Madrid.
Entre los inversores privados que participan en este negocio se encuentran promotoras como Culmia (del fondo Oaktree), Aedas, Vía Ágora y su socio Palatino (controlada por Bankinter), Neinor, Salas o Avintia y fondos como DWS, Ares o Dea Capital.
"Esta fuerte demanda ha comenzado a atraer a inversores privados con experiencia en otros sectores residenciales." - Informe de JLL
