El fenómeno de los alojamientos turísticos, popularmente conocidos como pisos turísticos, no muestra signos de desaceleración en España. En este sentido, ni siquiera la temporada invernal ha logrado frenar el auge extraordinario de este tipo de inmuebles. Diversos expertos vinculan esta tendencia con las cada vez mayores dificultades para acceder a una vivienda, una crisis que afecta particularmente a nuestro país.
Récord absoluto de viviendas vacacionales
En el pasado mes de febrero, España alcanzó la cifra de 351.389 viviendas vacacionales. Este dato representa un récord absoluto en las estadísticas experimentales del Instituto Nacional de Estadística (INE), que comenzó a recopilar datos en 2020. Es más, la cifra supera incluso la registrada en agosto de 2023, época que suele registrar un mayor número de viviendas turísticas debido a la estacionalidad del turismo. No obstante, en esta ocasión, España contaba con un 3,2% más de pisos turísticos que el verano pasado. Y si se compara con el mismo periodo del año anterior (febrero de 2023), el número de viviendas anunciadas en plataformas de alquiler turístico ha aumentado más de un 15%.
Falta de regulación, un factor clave
Según Pablo Martínez, del estudio de urbanismo 300.000 km/s y autor de varias investigaciones sobre el tema, no es necesario ser un gran economista para comprender las razones que explican este auge. "En determinadas circunstancias, es más rentable alquilar un piso por días que por años", afirma Martínez. La otra cara de la ecuación es la falta de regulación (o la ineficacia de la regulación existente) por parte de las Administraciones Públicas, una situación que el arquitecto reclama abordar.
"Regular los usos que se pueden hacer en un suelo es algo muy habitual, de la misma forma que no permitimos construir fábricas junto a viviendas o puertos en zonas naturales", explica Martínez.
Islas y zonas costeras, las más afectadas
Por comunidades autónomas, Baleares, una de las que aplica mayores restricciones a los apartamentos turísticos, es la única que ha experimentado un descenso en el último año (-1,3%). Con respecto al verano anterior, además de en Baleares, también se ha registrado un retroceso de los pisos turísticos en Galicia. En el lado opuesto se encuentran Navarra y Madrid, donde en los últimos seis meses las viviendas para viajeros han aumentado un 18,1% y un 14,6%, respectivamente. La región de Madrid es también, con un 19%, una de las que ha experimentado un mayor incremento en el último año, aunque en este caso es superada por Galicia y Cantabria, con ascensos por encima del 20%.
En términos absolutos, Andalucía (alrededor de 82.000 viviendas), la Comunidad Valenciana (60.000) y Cataluña (53.000) concentran más de la mitad de las viviendas turísticas. El mapa y los datos, en suma, son un reflejo más del momento dulce que vive el sector turístico en España. El año pasado se batió el récord de visitantes y el inicio de 2024 apunta a cifras todavía superiores.
El turismo, a toda máquina
"El turismo va a toda pastilla, y meses que antes se consideraban temporada baja, ahora pueden ser alta", resume Ignacio Montojo, profesor de Derecho Administrativo en el grado de Turismo de la escuela universitaria EUSA. El también consultor considera que tras el auge de las viviendas turísticas se encuentra la profesionalización de la actividad, con la aparición de empresas intermediarias.
"Comenzó con particulares, pero al crecer ha surgido un fenómeno que es el de los gestores, que se encargan del día a día de las viviendas", argumenta Montojo.
Madrid, a la cabeza en viviendas turísticas
Por ciudades, Madrid lidera indiscutiblemente, con más de 16.000 pisos turísticos. A pesar de los recientes anuncios del ayuntamiento de la capital para controlar este fenómeno, los datos del INE muestran que el volumen de pisos turísticos ha crecido más de un 19% en el último año.
En segundo lugar, se encuentra Barcelona, que se acerca a los 9.000 apartamentos y rompe la tendencia a la moderación observada en los últimos años. Pese a contar con una de las legislaciones municipales más estrictas, el número de pisos turísticos ha aumentado casi un 18% en el último año, y casi todo ese incremento se ha producido en los últimos seis meses (17,4%).
Algo más contenido se muestra el fenómeno en Málaga, que ocupa la tercera posición, con más de 7.000 viviendas. Entre las urbes con más de medio millón de habitantes, destaca el crecimiento experimentado en Valencia, donde en el último año el volumen de inmuebles destinados al alquiler turístico se ha disparado casi un 30%, un porcentaje que supera incluso Zaragoza (aunque esta última tiene unas cifras totales más modestas).
En las grandes ciudades, estas viviendas tienden a representar un porcentaje pequeño del total de viviendas, aunque Málaga, Sevilla y Valencia superan la media nacional del 1,33%. No obstante, la primera, que es la que tiene un mayor porcentaje, no llega al 2,7%. Esto no excluye los problemas que generan, ya que, como explica Martínez, "estas viviendas no se concentran arbitrariamente, sino que lo hacen allí donde más daño provocan". El arquitecto cita los "barrios históricos", necesitados de una rehabilitación integral, donde "generan problemas de salud pública, como ruido y problemas de convivencia".
Hacia un modelo más sostenible
Montojo insiste en esta idea: "Si la situación se desborda, al final el ciudadano no podrá ir al centro, no podrá vivir su propia ciudad, porque llegará y lo verá todo ocupado, como está ocurriendo". Por ello, aboga por introducir medidas como la implantación de una tasa turística que sirva para reforzar los servicios "mermados" por el exceso de visitantes, como el transporte o la limpieza de las calles.
El fenómeno se descontrola por completo cuando se combinan dos variables: municipios de menor tamaño en zonas muy turísticas. Yaiza, en la isla canaria de Lanzarote, y La Oliva, en la vecina Fuerteventura, siguen liderando esta tendencia. En ambas, una de cada cinco viviendas se destina al alquiler turístico. Pollença, en Mallorca, se acerca al 20% de pisos vacacionales sobre el total de su parque de viviendas. Margalef (Tarragona) y Búger (también en Mallorca) completan las cinco primeras posiciones.
Con la excepción de Naut Aran y La Vall de Boí, ambas en el área pirenaica de Lérida, las 30 poblaciones con mayor concentración de viviendas turísticas se encuentran en provincias costeras o en las islas. Ante la creciente oposición ciudadana a la turistificación, como demuestran las grandes manifestaciones celebradas en Canarias el mes pasado, muchas comunidades autónomas (con competencias en turismo) y ayuntamientos (con competencias urbanísticas) buscan la fórmula para controlar la proliferación de pisos turísticos.
El Gobierno también anunció en diciembre pasado la creación de un grupo interministerial para estudiar posibles soluciones al alquiler vacacional, partiendo de la idea de que este resta viviendas al alquiler residencial y contribuye a la grave crisis de vivienda que atraviesa España. En el sector inmobiliario, los más críticos con la ley de vivienda aprobada el año pasado denuncian de forma recurrente que esta expulsa a los propietarios del mercado convencional hacia otras opciones como el arrendamiento de temporada o de habitaciones.
Montojo considera que los cambios regulatorios pueden ayudar a controlar los pisos turísticos, pero niega la mayor: "Creo que pueden disminuir las ofertas de viviendas de uso turístico en algunas ciudades, pero no que vaya a caer el turismo".
