El precio de la vivienda en España sigue subiendo: ¿Qué dicen los expertos?
Los precios de las viviendas en España vuelven a dispararse, y muchos expertos creen que la reciente modificación de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) provocará un aumento aún mayor en el futuro, lo que constituye una mala noticia para las miles de personas que desean (y a menudo no pueden) comprar una casa en España. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), los precios aumentaron un 6,3% en el primer trimestre de este año en comparación con el mismo periodo de 2023. Se trata de un claro repunte, ya que los precios llevaban cuatro trimestres subiendo por debajo del 5%.
Como consecuencia de este repunte, las viviendas son más caras que nunca. La estadística oficial, publicada este jueves, es un índice con base 100 que toma como referencia el valor de una vivienda en 2015. Ahora, ese indicador supera los 152 puntos, lo que implica que las viviendas son un 52% más caras que hace nueve años. Sin embargo, la marca también supone un hito, ya que por primera vez se superan los 151,7 puntos, que hasta ahora representaban el punto álgido de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo, correspondiente al tercer trimestre de 2007. A diferencia de entonces, las viviendas nuevas son ahora mucho más caras (casi 179 puntos), mientras que las de segunda mano muestran una mayor contención (148,6 puntos). Pero eso no impide que, entre enero y marzo, ambas tipologías hayan experimentado un fuerte aumento de sus precios. En el caso de las viviendas de nueva construcción, el aumento fue de dos dígitos (10,1%), mientras que el incremento de precio de la vivienda usada se situó en el 5,7%.
¿Qué dicen los expertos?
Los expertos atribuyen la subida de los precios de la vivienda, que no ha dejado de aumentar desde 2014 (en la serie del INE ni siquiera llegó a bajar durante la pandemia), a los fuertes desequilibrios entre una oferta escasa y una demanda elevada. Tras diez años de subidas, más acusadas en algunas épocas y más moderadas en otras, los precios parecen lejos de estabilizarse. Para desesperación de muchas familias, los expertos predicen que ocurrirá lo contrario y que el ritmo de crecimiento de la vivienda entre enero y marzo se mantendrá, o incluso se acelerará, durante el resto del año. De fondo subyace la convicción de que la construcción de viviendas seguirá siendo escasa en relación con una demanda que se ve impulsada por el buen comportamiento del mercado laboral y las buenas perspectivas de la economía española. A esto se suma el anuncio realizado este jueves por el Banco Central Europeo (BCE) de la primera bajada de los tipos de interés oficiales en mucho tiempo, lo que supone un cambio en la política restrictiva que inició en 2022 para hacer frente a la crisis inflacionista.
“La bajada de los tipos de interés marcará otro año de encarecimiento significativo de la vivienda”, resume María Matos, responsable de Estudios de Fotocasa. Al igual que el suyo, muchos análisis enviados a los medios tras conocerse los datos del INE inciden en esta idea. Ferran Font, del portal Pisos.com, también lo deja claro: “Tanto la falta de oferta como la política de tipos del BCE nos situarán en un escenario en el que, lo más probable, es que la vivienda aumente más su valor de lo que lo hizo el año pasado”, afirma. Aunque las hipotecas no están indexadas directamente a los tipos de interés fijados por el BCE, tienden a seguir las mismas tendencias. Unas hipotecas más baratas implican una mayor demanda y, por tanto, más margen para subir los precios.
¿Qué consecuencias tiene para los compradores?
Patricia Rodríguez-Lázaro, responsable del departamento de Inversiones de Clikalia, prevé, por ejemplo, “el inicio de una fase de aumentos” de precios. “El crecimiento registrado por el INE no refleja completamente los elevados incrementos que observamos a diario en la compraventa de viviendas, donde los aumentos alcanzan cifras de dos dígitos”, afirma en referencia a las tendencias que la empresa observa en ciudades como Madrid o Barcelona. También en Don Piso creen que la bajada de tipos, con su previsible abaratamiento de los préstamos, “provocará un aumento del interés por la compra de viviendas”. El subdirector general de la inmobiliaria recomienda a “quien quiera comprar que no espere” si puede hacerlo sin recurrir a una hipoteca, porque “los que estén esperando a comprar con tipos más bajos pueden acabar pagando lo mismo”. Es decir, lo que ahorren por tener un tipo de interés más bajo puede que no compense el hecho de que el capital del préstamo sea mayor en la cuota mensual.
El lado positivo es que el esperado abaratamiento de las hipotecas seguramente aliviará a quienes ya tienen una. Así lo destaca Javier Kindelan, director de Living (sector residencial) de CBRE España: “A la gente ahora le cuesta más pagar las hipotecas y lo hemos visto en los índices de accesibilidad”. La consultora calcula que actualmente los hogares destinan de media un 39% de sus ingresos a pagar su vivienda. “El descenso del euríbor [el indicador de referencia de la mayoría de las hipotecas variables] aumentará la liquidez y reducirá un poco esta carga”, añade el consultor, quien también considera que la nueva situación atraerá más compradores al mercado, tanto por parte de inversores profesionales como de particulares. Según Matos, este mercado está actualmente respaldado por una demanda “solvente, con poder adquisitivo, inversora y también extranjera” que puede comprar “sin dejarse intimidar por los altos tipos de interés”. Eso explica, para muchos analistas, que, a pesar del extraordinario encarecimiento del crédito desde mediados de 2022 y de que se venden menos viviendas, los precios no hayan disminuido y cada vez dejen fuera del mercado de la vivienda a más familias.
¿Qué se puede hacer para solucionar el problema?
Francesc Quintana, consejero delegado de la inmobiliaria Vivendex, recuerda que “los precios, tanto de compra como de alquiler, están cada vez más altos” y teme que la situación se cronifique: “Esto va a crear una situación de mucha tensión social”.
El verdadero problema que hay detrás del encarecimiento constante de la vivienda es la falta de oferta, pero no hay una solución sencilla. Los promotores tienen dificultades para obtener financiación, los costes de construcción son elevados y hay una escasez de suelo finalista. Además, la normativa es cada vez más estricta, lo que dificulta y encarece el proceso de construcción. Para abordar este problema, es necesario un enfoque multifacético que incluya medidas para aumentar la oferta, reducir los costes de construcción y agilizar el proceso de obtención de permisos.
- Aumentar la oferta: Los gobiernos pueden ofrecer incentivos a los promotores para que construyan más viviendas, como exenciones fiscales o subvenciones. También pueden liberar más suelo finalista para la construcción de viviendas.
- Reducir los costes de construcción: Los gobiernos pueden trabajar con la industria de la construcción para encontrar formas de reducir los costes de construcción, como utilizar materiales más asequibles o desarrollar nuevas tecnologías de construcción.
- Simplificar el proceso de obtención de permisos: Los gobiernos pueden simplificar y agilizar el proceso de obtención de permisos para la construcción de viviendas, reduciendo la burocracia y los plazos.
