El complejo panorama del sector inmobiliario español: Un déficit de viviendas en aumento
El sector inmobiliario español se encuentra actualmente navegando un laberinto de desafíos interconectados, que dificultan la tarea de satisfacer la creciente demanda de viviendas en el país. Según un informe de El País (Granados, 2025), la falta de acceso a la vivienda, combinada con la escasez de suelo disponible para la construcción, está generando intensos debates sobre los modelos urbanísticos, las políticas públicas y la protección de los derechos sociales de aquellos que buscan una vivienda digna en un mercado con precios en alza y una oferta limitada.
En este contexto, expertos y líderes del sector se reunieron en el encuentro Inmobiliario 360º, organizado por El País y patrocinado por Aedas Homes, Alquiler Seguro, Arkitech, Bilba, Crea Madrid Nuevo Norte, Gobierno Vasco, Otis y Santander, para analizar en profundidad los desafíos y oportunidades que enfrenta el sector. Como señaló Enrique Martín, director asociado de Analistas Financieros Internacionales (AFI), «hablamos de vivienda, pero estamos hablando de personas», subrayando la importancia de abordar esta problemática desde una perspectiva humana y social.
Un desequilibrio territorial y un déficit histórico
Uno de los principales retos que enfrenta el sector es la creciente necesidad de vivienda, especialmente en los grandes centros urbanos. Según Martín (El País, Granados, 2025), «nos estamos moviendo entre una España vaciada y una España abarrotada», reflejando la disparidad en la distribución de la población y la concentración de la demanda en determinadas áreas geográficas.
El Banco de España estima que existe un déficit acumulado de aproximadamente 600.000 viviendas entre 2022 y 2025. Si bien España llegó a construir esa cantidad de viviendas anualmente a principios de siglo, la cifra se redujo drásticamente a unas 90.000 tras la crisis inmobiliaria de 2008. Este declive en la producción ha contribuido a la escasez actual y al aumento de los precios.
Las barreras que frenan la construcción
La dificultad para reducir este déficit de viviendas radica en una serie de obstáculos que dificultan la construcción de nuevas viviendas. Estos obstáculos incluyen:
- Falta de suelo finalista: La escasez de terrenos aptos para la construcción dificulta la puesta en marcha de nuevos proyectos.
- Burocracia: Los largos y complejos trámites administrativos retrasan la aprobación y ejecución de proyectos inmobiliarios. Juan Francisco Rodríguez, CEO de Bilba, señaló que «hay 14 años de media para echar adelante un proyecto» (El País, Granados, 2025).
- Carga fiscal: Los impuestos que gravan la producción de viviendas, desde la adquisición del suelo hasta la venta, aumentan el precio final. Carolina Roca, Presidenta de Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), afirmó que «el 25% del precio final de una vivienda son distintos tributos» (El País, Granados, 2025).
- Incertidumbre económica: La inestabilidad en los tipos de interés y las dificultades para acceder a la financiación hipotecaria complican la decisión de compra para muchos ciudadanos.
La emergencia de la vivienda asequible
Más allá de la falta general de viviendas, Jesús Leal, catedrático Emérito de Sociología en la Universidad Complutense de Madrid, advierte sobre una «emergencia de vivienda asequible» (El País, Granados, 2025). Factores como el aumento del hacinamiento en las ciudades, las dificultades de los jóvenes para acceder a hipotecas y la presión sobre los inmigrantes (que ocupan el 75% de los alquileres en zonas urbanas) exigen soluciones urgentes.
España se encuentra por debajo de la media europea en cuanto a parque de viviendas sociales. Según Leal (El País, Granados, 2025), «solo el 3,4% del parque de viviendas en España es social-protegida, frente al 9,3% en Europa». Para alcanzar la media europea, se necesitarían inversiones cercanas a 300.000 millones de euros. Expertos estiman que el país necesita 814.000 viviendas asequibles y sociales para paliar la crisis actual, y otro millón en la próxima década, sumando un total de 1,8 millones de inmuebles fuera de los precios de mercado.
Buscando soluciones: Financiamiento y políticas públicas
Ante esta situación, Antonio Carroza Pacheco, fundador y presidente de Alquiler Seguro, enfatiza que «el acceso de la vivienda pasa por el aumento de la oferta y también por el acceso a un empleo digno de los jóvenes» (El País, Granados, 2025).
Javier Piñeiro, responsable de negocio promotor de Santander, estima que el mercado nacional requiere de unos 15.000 millones de euros para cubrir el déficit de viviendas. Si bien la financiación no es el principal problema en este momento, según Piñeiro, es crucial que los gobiernos y las administraciones diseñen planes de vivienda que reduzcan el esfuerzo financiero de los compradores. David Botín, director general de Vivienda Asequible y Flex Living de AEDAS Homes, propone facilitar avales de forma masiva y subsidiar los tipos de interés para convertir la demanda en solvente (El País, Granados, 2025).
En conclusión, el sector inmobiliario español se encuentra en un momento crítico, enfrentando un complejo rompecabezas de desafíos que requieren soluciones integrales y coordinadas. Aumentar la oferta de viviendas, facilitar el acceso a la financiación, reducir la burocracia y promover políticas públicas que fomenten la vivienda asequible son medidas clave para garantizar el derecho a una vivienda digna para todos los ciudadanos.
