El mercado se enfría pero los precios en España no paran de subir
La paradoja se mantiene: el mercado inmobiliario español experimenta un enfriamiento, con un descenso del 5,4% en las ventas de viviendas en el primer trimestre de 2024, según datos publicados por el Gobierno. Sin embargo, los precios siguen escalando, con una subida del 4,3% en el mismo periodo.
La oferta limitada y la demanda sostenida impulsan los precios
El catedrático de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo, señala que la disminución en las ventas no implica una menor demanda, sino una oferta limitada. "Las casas disponibles siguen sin cubrir las necesidades de aquellos que desean comprar y pueden permitírselo", explica.
El cambio en las condiciones de financiación, con el aumento de los tipos de interés, ha provocado un "cambio en el perfil del comprador", según Gonzalo Bernardos, director de un máster inmobiliario en la Universidad de Barcelona. "La clase media-baja ha disminuido en el mercado y ha sido sustituida por la clase media-alta", indica.
El efecto contagio a la vivienda de segunda mano
Beatriz Toribio, secretaria general de APCEspaña, señala que se produce "un efecto contagio de la vivienda de primera mano a la de segunda mano". En la obra nueva, la producción es reducida y se vende a compradores solventes que no necesitan financiación o tienen acceso a ella sin problemas.
Esta dinámica se traslada al mercado de segunda mano, donde la oferta se reduce y la demanda sigue siendo alta debido a factores como la compra de extranjeros o los pisos vacacionales en zonas turísticas.
Los precios disparados en Madrid y Baleares
Los datos del Ministerio de Vivienda muestran que la crisis de precios se concentra en Madrid y Baleares. Estas comunidades autónomas superan los máximos históricos registrados durante la burbuja inmobiliaria de principios de siglo.
En Madrid ciudad, el precio por metro cuadrado ha superado la barrera de los 4.000 euros, mientras que en Santa Eulària des Riu (Baleares) alcanza los 5.000 euros, el precio más elevado de toda la serie histórica.
La construcción no despega por falta de oferta y financiación
A pesar de la gran necesidad de viviendas, la construcción no acaba de arrancar. "La oferta de vivienda sigue siendo más débil que la demanda", afirma un análisis de CaixaBank Research.
Los promotores inmobiliarios citan la lentitud de los desarrollos urbanísticos y los retrasos en las licencias de construcción como obstáculos. "Resolver este problema es una bomba de relojería", advierte García-Montalvo.
Perspectivas futuras: una posible guerra hipotecaria
Bernardos ve motivos para el optimismo en los próximos meses, no tanto para los promotores sino para muchas familias. Si el Banco Central Europeo baja los tipos de manera decidida, los bancos podrían aumentar las ganancias con un mayor volumen de concesión de créditos.
"Creo que el segundo semestre del año puede ser el inicio de un gran bum inmobiliario, con la característica de que vendrá de una guerra hipotecaria", señala. Esto dará posibilidades de compra a más personas, pero los precios no se esperan que bajen a corto plazo.
